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郁慕湛中国房地产市场现在应换一种楼价调控

来源: 2018年10月17日

郁慕湛:中国房地产市场现在应换一种楼价调控思路

核心提示:从房地产市场来看,目前限购、限贷和限价等行政干预手段效力正在减弱,对此,很多人认为对于楼市的调控应该换一张思路了。

7月全国房价同比涨幅再创新高,70个大中城市中,价格下降的、持平的城市分别只有4个,上涨的有62个。以京、沪、穗、深为代表的一线城市同比涨幅强劲,涨幅分别为18.3%、16.5%、17.4%、17%。如此高的涨幅,简直就看不出调控房价的强力因素依然存在于这些一线大城市的楼市中。而实际上这些一线大城市是坚决执行楼市调控政策的。相反,温州倒是在微调楼市政策,房价反而有所下跌。这是否暗示着某些强力的限制市场部分作用的楼市行政调控手段会逐步退出市场了呢?或者像有些论者所说的那样,国家还需继续出台更大力度的楼市调控政策?

自2010年出台“限购令”之后,国家的行政力量强力干预了房地产市场,限制了商品房作为投资品的功能,同时也部分限制了货币自由交易的功能。限购令相当程度上限制了楼市中的投资投机行为,但也一时遏制了相当一部分刚性需求,从而抑制了楼价的上涨。

然而在此同时,因为货币的超发,社会商品普遍上涨

郁慕湛中国房地产市场现在应换一种楼价调控

,楼价不涨(或微涨)客观上是在帮助楼市挤出原来的泡沫。限购令虽可阻止楼市的投资投机行为,但是楼市刚性需求只是被暂时遏制而已,这又意味着楼市在积蓄着刚需的能量,一旦爆发,楼价就会飙升。

不过,若拿7月各地楼价的涨幅与2010年以来社会商品价格涨幅相比,应该说一线大城市楼价五分之一的涨幅并不算高。可是,7月的房价仍然与那些刚需购房者的收入太不相匹配。但现在看来,依靠现行的限购、限贷甚至限价等强力行政干预政策,想要使楼价能与普通购房者的收入相匹配,恐怕很难做到。有人提议,继续加强调控政策,出台更加严厉的调控措施,譬如实行普遍的房产税,那样能不能使楼价回落呢?

且不说房产税其实是带有物业税含义的,在世界其他国家和地区,物业税的征收对象仅仅是物业拥有者,而不是已付出了物业之下的土地购置费(或者土地使用费)的物业拥有者。更难办的是,每当楼价上行时,任何附加其上的费用都会转嫁到购房者身上。如果当前出台政策将房产税试点推向全国范围,非但不会使楼价回落反而会刺激楼价飙升。7月各地楼价大涨,传言将要普遍征收房产税未必不是主要原因之一。

有上述分析可知,以行政手段为主的楼价调控方式的作用,基本已经用尽。现在应该换一种楼价调控思路了。

有人认为,未来房价必降。这对于三四线城市的商品房价格走向预判,是十分正确的。自限购令以来,开发商转战于三四线城市,那里如今已经囤积了大量商品房,楼市供求关系正在发生微妙的变化。在供求双方数量发生变化的同时,因为经济下行压力的刺激,供在一定程度上已经大于求,所以温州的楼价会回落。而建立在市场供求关系上,商品的价格最终可以回落到一个合理的程度,也就是说楼价是可以回落到与普通购房者收入相匹配的价位。

毫无疑问,在这种情况下,限购、限贷和限价等强力行政干预手段,退出楼市比不退出更好。未来房价必降的预判,对于一二线大城市的楼市来说则未必正确。因为在中国城市化进程未完成之前,一二线大城市的刚性需求始终旺盛。要使市场供求关系达到平衡,也就是能让楼价与普通购房者的收入相匹配,更多恐怕还要在供应上做文章。

目前一二线大城市无论商品房供应数量和商品房价格高企的主要原因,在于有限的土地供应。如果能够放开大城市的土地供应,那么一二线大城市的楼市供求关系不是也能够得到平衡吗?而全国一二十个一二线大城市土地供应放开,只要政策得当,是不会影响全国耕地的红线的。

当然,无论可以先行退出行政干预楼市政策的三四线城市,还是以后可以退出的一二线大城市,为尽力控制市场必定会发生的波动与震荡,限贷和限价等强力行政干预手段的退出必须是渐进的、稳妥的。

点评:目前三四线城市、一二线城市房地产市场已经出现了分化,未来调控应该更加具有针对性,目前调控效力的减弱,已经难以遏制房价上涨。

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